深度 | 一线城市千万级豪宅成交爆发动因及持续性分析
文/克而瑞研究中心 杨科伟 余仁花 王青青 江怡珊 陶媛
2014年下半年以来，随着房地产行业政策面逐步宽松，市场快速回暖，不仅普通住宅市场供求双双攀高，豪宅市场亦是迎来了一波暌违已久的小高峰。一线城市豪宅成交量呈爆发式增长，特别是上海和深圳涨幅更为可观。
但是值得我们注意的是，上半年千万豪宅市场大卖，是否每类项目都是赢家？上半年购买千万豪宅的又是哪些客户群体？新入手高价地企业应开发哪类豪宅产品或更能迎合客户需求？
一上半年一线城市千万级豪宅市场呈爆发式增长，上海、深圳表现尤甚
经过近一年的政策调控，2015年上半年我国房地产市场企稳回升，房价也逐步止跌，步入上行通道。而一线城市豪宅，作为保值增值性更强产品，在降息、股市牛市等客观利好因素刺激下，2015年上半年，一线城市豪宅市场迎来了爆发式的增长。
根据CRIC监测数据来看，2015年上半年北上广深四个一线城市总价1千万以上的豪宅共成交了5340套，环比已是历史最高点的2014年下半年仍大幅上涨26%，同比涨幅更是达到76%，创下2010年以来同期历史新高。其中上海和深圳涨势尤为显著，上半年千万豪宅分别成交2886套和861套，同比涨幅分别高达163%和54%，均刷新了历史最高纪录。
二1-2千万元产品成交占比逐年下滑， 3-5千万元产品成交涨势最为强劲
千万级以上豪宅市场中，1-2千万元总价段产品的主导地位依然牢不可破，成交占比仍在7成以上。而2-5千万元总价段产品今年上半年成交涨势非常强劲。
▶ 1、从成交占比来看，1-2千万元产品占比仍为最高，但已呈下滑趋势
从各总价段成交占比来看，上半年成交的千万级豪宅中，总价在1-2千万元之间的豪宅成交了4063套，占千万级以上豪宅成交量的76.09%，这一占比自2013年已呈下滑趋势，上半年环比再度下调5.42个百分点，同比去年同期更是下降了8.28个百分点；而2-3千万元、3-5千万元和5千万元以上总价段豪宅上半年分别成交了704套、387套和186套，分别占千万及以上豪宅成交量的13.18%，7.25%和3.48%，占比环比去年下半年均有2个百分点左右的涨幅，且以3-5千万元总价段豪宅成交占比涨幅最大，为2.18个百分点，而同比去年同期，2-3千万元和3-5千万元总价段豪宅成交占比涨幅均在3个百分点以上，5千万元以上产品成交占比涨势稍弱，同比仅1.61个百分点的涨幅。
▶ 2、从成交走势来看，各总价段成交量均创新高， 3-5千万元产品涨势最强
从各总价段千万级以上豪宅成交量走势来看，今年上半年各总价段豪宅成交套数均创造了2010年以来的历史新高。
其中3-5千万元总价段产品上半年成交套数已超过2014年全年成交总量46套，达到387套，成交套数同比涨幅更是超过了200%；同时2-3千万元总价段产品上半年成交量涨势也非常显著，上半年成交量即达到2014年全年成交量的90%，成交套数同比涨幅也高达141.92%；而1-2千万元总价段产品成交量涨势最弱，同比上涨58.46%。
三供应激增、首付降低，股市造富、降息等多因素共同助推豪宅成交暴涨
从往年的数据来看，豪宅市场成交量及涨势一直维持相对稳定的态势。而2015年千万豪宅成交瞬间暴涨，究其原因，是由股市造富、经济下行压力加大、优质项目入市，及降息导致购房成本降低等多重因素共同作用导致的。
▶ 1、优质项目入市致成交大幅上涨，地王项目集中入市亦成推手
供应量的提升虽不是成交暴涨的充分条件，但供应量的扩大一方面增加了购房者的选择面，促使成交；另一方面为成交暴涨提供了可能性。特别是优质项目的入市，成为千万豪宅市场成交暴涨的直接原因。
首先，从监测数据可以明显看出，2015年上半年一线城市总价千万以上的豪宅整体供应套数明显高于2013年和2014年同期；其次，大量优质豪宅项目入市，受购房者高度认可。如深圳销冠级项目海上世界双玺花园、上海的古北壹号等等；最后，地王项目集中入市成为了市场焦点，进一步强化顶级住宅保值增值前景，吸引高净值人群加速入市。
▶ 2、经济下行压力大，诸多领域投资前景惨淡，豪宅置业成保值增值优选
从今年以来的经济数据来看，GDP增速下滑明显，经济下行压力加大，诸多领域投资前景日渐惨淡。
然而，房地产行业作为宏观经济的支柱产业，其稳定增长是经济维稳的关键所在，上半年诸多利好政策的出台已充分体现了中央稳定房地产市场的决心。因而在稳增长这一目标下，房地产会受到更多的政策关注和支持，高净值人士对此较为看好；再加上一线城市房产保值增值能力较强，一线城市豪宅成为其资产配置产品上选。
▶ 3、支持改善消费、购房成本大为降低是豪宅产品成交暴涨的重要原因
高净值人士对于政策相对更为敏感，并且更擅长运用资本杠杆，因而政策利好所能带来的资金面宽松更能触碰到高净值人士的理财神经。
自去年11月21日开始，至今央行已四次降息、两次全面降准和一次定向降准，5年期以上商业贷款基准利率累计下调1.15个百分点，由原来的6.55%下调至5.4%，相当于利率打了82折。购房成本大大降低。这对于高净值人士而言，为其实现资产配置优化提供了空间，豪宅置业得到了更多高净值人士的青睐。
▶ 4、股市“造富”，购买力增强，是豪宅成交暴涨的间接诱因
截止6月中旬，上一轮牛市造富一大批中国股民。从年初至今，受股市上涨带动，个人财富倍增的人群不断扩大，这些人当中，在这波牛市之后，选择部分套现进行资产重新配置的不在少数。
股市财富效应逐步让楼市获益，一线城市富豪更为集中的，豪宅市场自然受益更多。
四未来豪宅供应仍将保持相对高位，千万豪宅成交量走低势在必行
上半年一线城市豪宅市场火爆，集中签约时有发生，导致上半年的千万豪宅成交量飙升，深圳、上海接近去年全年水平。经我们研究发现，供应井喷作为前提，政策放松、股市造富共同助推成交。那么，下半年这些因素是否依然存在？
▶ 1、一线高价地成交层出不穷，豪宅供应预期保持高位
首先来看供应端，土地成交楼板价是楼盘成本的一大重要组成部分，因而房价的制定在很大程度上是基于土地成交楼板价的。可以说，高昂的土地楼板价是豪宅的形成主因，所以我们通过对过去一段时间成交的高价地块进行盘点，从而在此基础上对未来豪宅的供应做出粗略的判断。
从我们统计结果来看，上海和深圳企业储备高价地相对于目前的千万豪宅去化量而言，已略显偏高，北京则基本相当，广州房价和低价均较低，千万豪宅供求均不高。而从去年下半年市场持续回暖以来，一线城市高价地层出不穷，总价和单价均频频刷新历史纪录，预计未来豪宅供应将处于高位，千万豪宅的供应也将十分可观。
▶ 2、需求总量相对稳定而前期需求过度消耗，下半年千万豪宅成交量必然走低
2015年上半年，豪宅市场成交暴涨，一方面，让部分开发企业挣得盆满钵满；但另一方面，我们也应该看到，豪宅产品短时爆发式的集中成交，也意味着相当部分的高端需求已提前消耗。
虽然下半年降息的积极效应仍在，但其作用恐也很难填补需求过度消耗对下半年豪宅市场带来的负面影响。同时股市造富效应也难持续。因此，除非有重大政策利好刺激，如下调非普通住宅二套首付比例、放开限购等等，否则下半年豪宅市场恐将有所萎缩。特别是上海和深圳，萎缩程度恐将更甚。
我们通过分析胡润研究员发布的高净值富豪人数数据及CRIC监测千万豪宅成交数据相关性及下半年千万豪宅成交量初步测算结果来看，亦是如此，下半年千万豪宅成交走低亦是必然。
附完整版专题目录
前 言
一、上半年一线城市千万级豪宅市场呈爆发式增长，上海、深圳表现尤甚
二、1-2千万元产品成交占比超7成，低总价小面积豪宅成交暴涨
（一）1-2千万元产品成交占比逐年下滑， 3-5千万元产品成交涨势最为强劲
1、从成交占比来看，1-2千万元产品成交占比已呈下滑趋势
2、从成交走势来看， 3-5千万元产品成交涨势最强
（二）低总价小面积入门级豪宅成交暴涨，顶级豪宅大面积产品成交集中度提升
1、1-2千万元总价段产品中， 160平方米以下入门级豪宅成交暴涨
2、2-3千万元总价段产品中，240-360平方米产品为成交主力
3、3-5千万元总价段产品中，300-360平方米成交占比大幅提升
4、5千万元以上总价段产品中，500平方米以上产品成交占比超8成
（三）低总价段豪宅仍以普通住宅为主力，顶级豪宅多为独栋产品
1、1-2千万元总价段产品中，住宅成交量远超别墅
2、2-3千万元总价段产品中，四房和联排产品受关注度高
3、3-5千万元总价段产品中，三、四房及复式产品成交暴涨
4、5千万元以上总价段产品中，独栋产品占据顶级豪宅主力地位
三、以上海为例，千万级豪宅购买人群以周边户籍、30-50岁中青年人士为主
1、从客户户籍结构来看，长三角地区户籍购房者占据绝对主导地位
2、从客户年龄结构来看，30-50岁中青年是千万豪宅客户主力
四、供应激增、首付降低，股市造富、降息等多因素共同助推豪宅成交暴涨
1、优质项目入市致成交大幅上涨，地王项目集中入市亦成推手
2、经济下行压力大，诸多领域投资前景惨淡，豪宅置业成保值增值优选
3、支持改善消费、购房成本大为降低是豪宅产品成交暴涨的重要原因
4、股市“造富”，购买力增强，是豪宅成交暴涨的间接诱因
五、未来豪宅供应仍将保持相对高位，千万豪宅成交量走低势在必行
1、一线高价地成交层出不穷，豪宅供应预期保持高位
2、需求总量相对稳定而前期需求过度消耗，下半年千万豪宅成交量必然走低
六、总结：1-2千万元级豪宅仍将是成交主力，未来一年供过于求风险上升
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